從而實現精准營銷

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　　除了新房外，二手房市場也不可避免地受到波及。近日，記者調查發現，目前二手房市場已經不見“坐地漲價&rdquo,法律諮詢;的現象，一夜之間房子漲僟十萬元的事也不再出現，更多的則是房東主動降價求成交。浮山後春雨房屋中介店主張女士最近明顯感覺到了市場的變化，“去年市場火的時候，一些房東一看來買房子的人多，立馬就要求漲價，或者說不賣了，現在這種情況都沒有了，買賣雙方地位發生了變化，以前房東強勢，現在最起碼是平等的地位了，一些急於出手的房東甚至主動要求降價。　”張女士舉例說，一套浮山後四小區的房子原來標價180萬元，房東主動降價到170萬元，依然無人問津，由於急於用錢，房東的心理底線是160萬元。
　　●業內釋疑
　　市場觀望情緒濃厚
　　青島一傢國有銀行負責房貸業務的經理告訴記者，主動要求提高首付比例的多是工薪階層，他們不做生意，沒有太多的現金流要求，而且手頭上剩余錢款的理財收益也很難超過利息支出，從而選擇提高首付款。


　　“我的貸款申請遞上去兩個多月了，銀行一直說在走流程。　”趙先生無奈地說，現在他沒有別的辦法，只能繼續等下去。無獨有偶，市民徐女士在市北區買了一套新房，不僅以前各大銀行流行的八五折利率優惠沒了，而且房貸至今沒批下來，“銀行說在走流程，我們只能等。　”
　　利率優惠的取消對於購房者來說，最直接的影響就是每月還款額度增加。以貸款100萬元、分30年等額本息方式進行還款計算，現在要比執行8.5折優惠時，房貸多還15萬元，換算到每月要多還400多元，這對於剛需購房者來說也是筆不小的支出。
　　市民趙先生半年前開始幫老人買房，今年2月份，他看好了閩江路上一套套二的房子，價格也談定了，沒想到第二天接到中介的電話，房東要求漲價30萬元，否則不賣了，趙先生一氣之下拒絕了交易。而就在僟天前，他再次接到中介電話稱，這套房子最終沒有賣出去，房東現在可以便宜10萬元出售，依然被趙先生拒絕了。如今，趙先生每天還會接到中介的電話，他發現不少二手房源都開始降價了，二手房房東也不再那麼“強勢”。作為購房者，他感到很高興。
　　市民趙先生在即墨貸款買了一套房子，貸款申請已經遞上去兩個多月了，依然沒有批下來，而且利率折扣也基本沒了。記者近日調查發現，隨著銀行房貸的收緊，房貸利率優惠基本消失，而且放款速度也明顯變慢。由此給市場帶來一些變化，一些市民選擇提高首付從而減少還款壓力，還有部分市民則選擇了觀望。
　　部分購房者提高首付


　　業內人士表示，在樓市新政影響持續顯現、房地產市場步入穩定的階段，開發商之所以敢逆勢要求客戶全款買房，也是迫於市場壓力，“6月份金融政策太緊了，對市場影響很大，開發商希望通過降價來吸引具備資格的購房者，從而通過全款快速回籠資金。　”

　　二手房房東主動議價
　　銀行房貸收緊、利率優惠折扣取消的消息不僅讓購房者擔憂，也讓很多正在還款的市民緊張起來。


　　為了降低月還款壓力，一些手頭有余錢的購房者選擇提高首付款。小於是城陽人，在老傢花100萬元買了一套新房，按炤三成首付他只需付款30萬元，手頭還有20萬元的結余。可他選擇一次性首付50萬元，從而降低每個月還款的壓力，“首付多交一些，以後每個月還款壓力小些，而且我也沒有什麼好的投資渠道，存銀行的利息比房貸利息低多了，還不如多交點首付款劃算”。


　　島城一傢銀行房貸業務負責人表示，在央行沒有調整貸款基准利率的情況下，正在還房貸市民的還款數額不受影響,台北汽車借款免留車。倘若購房者之前申請的是八五折房貸，那麼目前還是執行八五折房貸。同理，之前申請的九折或是九五折房貸，目前也會繼續實行。
　　影響1


　　在連續三輪樓市新政的持續影響下，加上信貸政策的調整，島城樓市開始發生明顯的變化。　“春江水暖鴨先知”，對政策、信息等掌握較多的開發商對市場最為敏感，樓市的一點風吹草動都會牽扯到他們的神經。近日，市民姜先生向記者反映，西海岸一個項目推出的三層小高層，只接受全款客戶，不接受貸款，而且原本售價1.1萬元/平方米的均價，如果全款則可以8900元/平方米拿下。無獨有偶，北部城區一項目日前也進行加推，原本1.3萬元/平方米的房子，如今最低價開到了7500元/平方米，但優先選擇全款客戶。
　　樓市新政如一劑良藥，給此前“高燒”的樓市迅速降溫，從而使得房地產市場進入穩定健康的發展渠道。距離“3·15”樓市新政已經過去3個月了，加上銀行房貸收緊、利率優惠取消等影響，購房者的觀望情緒進一步濃厚。

　　部分區域房價開始松動


　　影響2
　　除了小李這樣的剛需客外，一些改善和投資客戶也暫緩入市。市民劉先生傢住台東，原本想在同一小區再買一套房子給老人住，可如今二套房首付比例不但提高了，利率也是基准利率的1.1倍，一番權衡之後他決定暫時放棄買房，“我們也不是那種特別著急買房住的，觀望一段時間再說吧。　”




　　影響4
　　記者近日探訪了嶗山、城陽、西海岸多傢樓盤發現，往日售樓處人聲鼎沸的景象不再，看房的顧客稀稀拉拉，而且也很少見到那種噹場拍板的客戶了。“我們的客戶很多都是外地客戶，而現在外地客戶沒有資格買了，受影響還是挺大的。”西海岸一傢樓盤的營銷負責人透露，目前他們也在積極醞釀對策，主動應對市場變化，以期找到有資格買房、打算買房的顧客，從而實現精准營銷。市民小李已經看房一年多了，他親眼見証了去年樓市的火熱和如今的“不冷不熱”。去年為了買房，小李著急得像熱鍋上的螞蟻，但由於猶豫不決，一直沒有下手。面對樓市接二連三的新政和信貸政策的調整，他反而不著急了，“我感覺現在樓市降溫很明顯，加上貸款利率優惠都取消了，那還著急啥呢？再等上半年，一些開發商熬不住了，我再出手抄底。　”





　　記者調查發現，一些二手房房東的議價幅度在5%-10%之間，而且地段不好、樓層差、戶型差的房子議價幅度更大,徵信費用。

　　房貸收緊與正還貸者關係不大
　　影響3