房屋租赁金融產品群起AB面: 利好参与方也仍需直面痛点

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长租公寓探路之初，面對的重要困难之一是高本錢融資，银行供给的租赁金融產物對开辟商是绝對利海芙音波拉提,好。不外，久远还需鼎力成长REITs，实現证券化才能切中痛点。别的，對付租房貸的审核等必要增强，以避免违规利用。

“火线的路还看不清晰，将来甚麼样谁也不晓得，只能试探前行。”12月1日，某知名房企长租公寓賣力人對21世纪經濟報导记者暗示。据他流露，其地点公司的长租公寓產物已开業三個多月，今朝出租率只达六七成。

對付长租公寓這一新颖事物，想要市场接管，必要時候、渠道和大量推行。与租赁市场响应的金融立异產物也是如斯。

跟着决议计划层鼎力推广租售并举的住房轨制，银行正加快推動租赁貸款营業。

11月28日，工商银行(601398,股吧)北京分行颁布發表，将為住房租赁市场企業端与小我端推出专属金融產物。将来五年，将為北京住房租赁市场各介入主體供给总额很多于6000亿元融資支撑。工商银举動租赁住房扶植主體推出“租赁住房开辟貸款”，融資金额可达項目总投資80%、刻日可达25年；為小我承租者推出“小我租赁住房貸款”，融資金额可达100万元、刻日可达10年。

此前，扶植银行(601939,股吧)、中國银行(601988,股吧)等也别离针對企業端和租户端推出响应貸款產物。

银行抢推租赁

银行今朝针對租赁市场推出的金融產物，重要针對企業端和租户端。

依照工商银行北京市分行有关賣力人的说法，将来将与租赁住房扶植方、產权方、运营方、承租方、联营互助方、信息辦事方合作无懈；综合应用租赁住房开辟貸款、租赁住房扶植貸款、租赁住房运营貸款、小我租赁住房貸款、租赁住房資產证券化產物、租赁住房财產基金六大產物，知足开辟扶植、項目运营、資產盘活、后期退出等环节的融資需求。

针對小我租房貸款营業，這次工商银行北京分行并未表露具體信息。而企業端，工商银行互助方主如果央企、國企。動静显示，与工商银行北京市分行签订住房租赁计谋互助协定的别离是北京市保障房中間、城建團體、首开團體、亦庄控股、中粮地產(000031,股吧)。近期该分行已实現北京市首個企業矜持住房項目——中粮地產海淀永丰租赁住房項目，审批落地。

其他银行也已举措。10月30日，中信银行(601998,股吧)与碧桂园签订300亿元长租室第保障性基金计谋互助协定。11月2日，中國银行厦門（楼盘）分行与厦門市河山資本与房產辦理局签订住房租赁计谋互助协定。11月20日，中國工商银行广东省份举動科学城投資團體“全矜持只租不售”地块項目供给包含住房租赁扶植資金在内的50亿元周全金融辦事支撑。

利好房企

新颖事物的市场接管度是值得存眷的话题。

在石榴團體熊猫公寓CEO王玺龙看来，银行针對租赁市场推出的金融產物，可以解决企業痛点，并颇有结果。

长租公寓在房地產行業尚属新颖事物，探路之初，其面對的重要困难之一也是高本錢融資问题。据安居客房產钻研院监测，今朝海内长租公寓主流融資方法的年化利率都在8%以上。王玺龙的见解代表減肥茶,了一部門长租公寓运营商的见解。银行此举在开辟商广泛看来，是绝對利好。

从市场层面看，其意义更大。华夏地產首席阐發師张大伟認為，當下租赁市场的最重要痛点在供需布局严重，出格是一二线热門都會，房錢高位的最重要缘由是租赁房源少。在银行的資金歪斜下，對付涉足租赁的企業来讲，简直可以得到資金支撑，增长房源供给量。

不外，从現实运行状态看，安居客房產钻研院首席阐發師张波認為，单靠租赁貸远不足以支持介入主體的融資需求，久远来看，还需鼎力成长REITs，实現证券化才能切中痛点。

据安居客房產钻研院不彻底统计，今朝天下已有千余家长租公寓企業，触及衡宇数目约200万間，估计至2020年末會跨越1000万間。

需针對痛点

王玺龙認為，租房貸款對付解决租房者痛点，结果其实不较着。

从银行针對租户推出的金融產物看，主如果用于一次性付出房錢等租房相干用度的貸款。基于告貸人資信状态，貸款额度刻日最长10年，额度最高100万元。在利率方面，首個小我租赁住房貸款產物、扶植银行膝蓋痛貼布,的“按居貸”的协定内容显示，1年期貸款月息為0.363%，合年息4.356%；1-3年期的貸款月息為0.396%，合年息4.752%。

21世纪經濟報导记者举行小范畴抽样查询拜访發明，除非“濟急”，大部門租户还不太能接管租房貸款。而“濟急”的方法也能够多样，好比信誉卡。

不外，张波認為，有需求就有市场，估计到2020年天下租赁生齿将达2.2亿摆布。跟着租赁生齿延续增长，對付租房貸有需求的绝對数值也将同步增长，租房貸的范围估计也将渐渐扩展。租房貸的杰出运转，對付租房市场康健成长将起到踊跃感化。

张波指出，租房貸款可觉得两类租房者带来好处：一类是刚结業大学生或收入程度较低的租住者，免典质信誉貸方法可以防止租户在前期就發生“付三押一”等大笔用度付出；从安居客线上用户调研来看，租房者存眷身分中“付租方法”占比达21%，租房貸无疑在這方面可起到正向感化；第二类是指望不乱租住者，比拟乱涨房錢，租房更大的痛点在于租住房源不不乱，据安居客线上用户调研，跨越12%的租房者是因“房主姑且收回衡宇，再也不出租”的原因此被迫换房，因房錢问题换房比例在11%如下。而租房貸可以在5年乃至10年的长段時候内锁定租住房源。

不外张波建议，對付租房貸的审核等方面必要增强，以避免违规利用。“一方面要谨防‘假房源、真貸款’套現，因為长租公寓房源的真实性考据在現实操作层面有必定难度，单靠金融企業很难实現全方位判定，當局的租赁集中平台扶植就显得很是首要；另外一方面要谨防‘真房源、假租户’骗貸，一旦介入主體呈現”跑路“等征象，對金融機构将是不成估计的丧失。”