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標題: 李舒律師:农村房屋和土地抵押貸款新政策详细解读 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-2-6 15:07
標題: 李舒律師:农村房屋和土地抵押貸款新政策详细解读
點击→ 最高人民法院關于不動產典質权善意获得的回答及裁决书

點击→ 最高院判例:《担保法》關于包管的划定可對照合用于典質

點击→ 最高院回答:小我可作為在建工程及其他不動產的典質权人

點击→ 最高院判例:预售商品房未驗收,即便期满且建成也不得交付

點击→ 最高院公报：衡宇预报典質挂号不克不及获得典質权

點击→ 法官说法:典質预报挂号與预查封挂号同時存在的司法处置

點击→ 最高院判例:當局《许诺函》不克不及组成法令上的包管

點击→ 最高院公报:从新理解"款項質押",承認"账户質押"正當性?

5、农地典質貸款與农房典質貸款法子逐条比照阐發

1、這是一個影响深遠的“大消息”

國務院在2015年8月10日公布的《關于展開屯子承包地皮的谋划权和农夫住房财富权典質貸款試點的引导定見》（國發(2015)45号）所明白的 “屯子承包地皮的谋划权和农夫住房财富权”典質貸款試點方案，和天下人民代表大會常務委員會2015年12月27日公布的《關于授权國務院在北京市大兴區等232個試點县（市、區）、天津市蓟县等59個試點县（市、區）行政區域别離临時调解施行有關法令划定的决议》（2015年12月27日第十二届天下人民代表大會常務委員會第十八次集會經由過程）两個首要文件所明白的為實現“屯子承包地皮的谋划权和农夫住房财富权典質貸款”而暂停的《物权法》和《担保法》部門条目的划定，终究落地。此中，农房典質貸款試點范畴為59個县市區，农地典質貸款試點范畴為232個县市區。

绝不浮夸的说，這是一項足以影响亿万农夫和农業成长模式的重大鼎新。农夫赖以保存的出產資料和首要财富是基于《屯子地皮承包法》和《地皮辦理法》获得的地皮承包谋划权和宅基地利用权，但是按照《物权法》第一百八十四条和《担保法》第三十七条划定“耕地和宅基地均不得典質”，這两項财富并無金融功效，不克不及有用流转，不克不及典質融資，紧张限定了屯子資本、資金、資產的活動，制约了农業和屯子的成长，也紧张束缚和限定了农夫的财富自由（直觀的例子，在都會如有一套住房，當必要创業或碰到重大疾病時，可以顿時打點典質貸款获得一笔資金解决生發生活中的重大問题；而若在屯子有一套住房，哪怕是豪宅，也不具有任何融資和變現的能力，也不具有經濟保障功效，更不具有任何投資价值）。而今，两权@典%7c244%質大范%v7d4o%畴@試點的放開，一方面象征着屯子焦點資本起头活動能促成屯子的成长和三农問题的解决，另外一方面各大銀行及相干機構（如最少會触及评估機構、拍賣機構、公证機構、状師事件所，甚至法院、处所當局、挂号部分、征信機構、担保公司等）都面临新的担保物并展開一系列事情。

為便于读者更好理解两权典質轨制的布景、成长和新规的焦點内容，笔者連系多年来對农地和农宅典質相干法令問题的跟踪和存眷，环抱“地皮的谋划权和农夫住房财富权”典質相干問题，解读、梳理和阐發以下。

2、两权典質的布景和初期試點环境

较之农夫住房财富权（宅基地利用权及屯子住房所有权），两权之一的“地皮承包谋划权”在近十年来，各地测驗考試和試點都较多，并且方法多样，范畴也较广。

如國務院2008年以《關于武汉都會圈資本节省型和情况友爱型社會扶植综合配套鼎新實驗整體方案的批复》核准了武汉為“两型社會”實驗區并被付與先行先試的政策立异权。2009年又以《關于成都會兼顾城乡综合鼎新實驗整體方案的批复》及《關于重庆兼顾城乡综合配套鼎新實驗整體方案的复函》核准了成都、重庆两個兼顾城乡成长综合配套鼎新實驗區，對屯子地皮谋划权典質举行了摸索和立异。其間，笔者亦有幸曾介入過部門“两型社會扶植”和“综合配套鼎新實驗”的相干课题和钻研事情。

尔後，2010年7月，人民銀行、銀监會、证监會和保监會结合下發了《關于周全推動屯子金融產物和辦事方法立异的引导定見》，提出要摸索推出屯子地皮承包谋划权和宅基地利用权典質貸款，在不扭转地皮團體所有制性子、不扭转地皮用处和不侵害农夫地皮承包权柄的条件下，摸索展開响應的典質貸款試點，丰硕“三农”貸款增信的有用方法和手腕。

基于上述政策指引，除武汉、成都和重庆外，海南、云南、湖南、湖北、山东、浙江、安徽、甘肃、福建、广西、江苏省太仓市等多地或出台了专門的屯子地皮承包谋划权典質政策和試點法子，或虽未出台详细政策和规范性文件，但本地相干部分和金融機構也在举行相干試點、實践和测驗考試（也包含抵質押挂号方法法子的测驗考試立异）。是以，固然國務院在2015年末才起头周全推動两权典質的鼎新試點的落地，并终极上升到立法的高度，應當说與近十年来各地在中心政策之下的各類試點和测驗考試的履历和功效的堆集分不開。

3、两权典質貸款試點相干法令問题

按照物权法定原则和《物权法》第一百八十四条划定，“以下财富不得典質：（一）地皮所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等團體所有的地皮利用权，但法令划定可以典質的除外；……”、《最高人民法院關于审理触及屯子地皮承包胶葛案件合用法令問题的诠释》第十五条划定，“承包方以其地皮承包谋划权举行典質或补偿债務的，理當認定無效。對是以酿成的丧失，當事人有错误的，理當承當响應的民事责任。”，即除合适前提的荒地外，屯子其他地皮的承包谋划权均不克不及以典質的方法举行流转。

《最高人民法院關于為推動屯子鼎新成长供给司法保障和法令辦事的若干定見》划定，“在审理地皮承包谋划权流转案件中，要严酷履行《物权法》、《屯子地皮承包法》和最高人民法院《關于审理触及屯子地皮承包胶葛案件合用法令問题的诠释》等法令、司法诠释的划定，對扭转地皮團體所有性子、扭转地皮用处、侵害农夫地皮承包权柄的流转举動，要依法确認無效。”等诸多划定，無不夸大了對地皮承包谋划权和宅基地利用权等举行典質的限定。

但是典質担保轨制是民事根基法令轨制之一，按照《宪法》第六十二条和六十七条划定，應由天下人大及其常委會點窜息争释。為此，國務院制订的行政律例和相干规范性文件并没有冲破《物权法》和《担保法》的权限。為此，國務院的《關于展開屯子承包地皮的谋划权和农夫住房财富权典質貸款試點的引导定見》（國發(2015)45号）明白“触及被冲破的相干法令条目，應提请天下人大常委會授权在試點地域暂停履行。”因而，才有了天下人大常委會的决议，“（在試點地域）临時调解施行團體所有的耕地利用权、宅基地利用权不得典質的划定。在防备危害、遵照有關法令律例和屯子地皮轨制鼎新等政策的根本上，付與屯子承包地皮（指耕地）的谋划权和农夫住房财富权（含宅基地利用权）典質融資功效，在屯子承包地皮的谋划权典質貸款試點地域，容许以屯子承包地皮的谋划权典質貸款；在农夫住房财富权典質貸款試點地域，容许以农夫住房财富典質貸款。”，并授权國務院予以施行并制订配套轨制。

自此，在試點地域举行两权典質貸款有了明白的法令根据。（之以是零丁阐發這個問题，是由于有读者朋侪向我说起，是以顺带诠释一下）

必要注重的是，在新规出台前，部門处所法院在此類典質相干合同胶葛中，亦認為，“對付屯子承包地皮的谋划权举行典質固然没有法令划定，可是按照《中共中心關于推動屯子鼎新成长若干重大問题的决议》和《國務院關于展開屯子承包地皮的谋划权和农夫住房财富权典質貸款試點的引导定見》的相干精力，作為推動屯子地皮承包谋划权流转鼎新試點肯定的都會，原告與被告地皮的典質理當遵照國度政策，两邊签定的典質合同有用，對典質屯子承包地皮在流转中發生的收益享有優先受偿权。”（云南省開遠市人民法院，(2015)開民二初字第215号《遠市屯子信誉互助联社诉開遠市红地果蔬莳植专業互助社等金融告貸合同胶葛案》）即以裁决方法承認该等典質合同的效劳（本处不會商法院裁判的正當性問题）。固然，在本次新规出台後，試點地域因有明白法令根据而省掉争议，但對未列入試點范畴的地域，响應典質是不是正當有用，则有待更权势巨子的谜底。

4、两权典質貸款新规焦點条则解读

因為住房财富权典質和承包地皮谋划权典質貸款暂行法子所触及的問题大致不异，除农地典質法子第四条關于地皮公有制原则性宣示、第五条關于两種典質权人的區别、第十六条和第二十条關于屯子產权買賣平台的出格划定外，是以两部新规的条则布局大致不异，条则数目亦差未几，前者共24条後者29条。為便利理解，現以农房典質貸款法子為線索，連系农地典質法子划定，對此中所触及的首要内容分項解读以下（為表述便利，各自简称為“农房典質”和“农地典質”，為便利浏览，部門行文及表述略随便）。必要注重的是，本次新规一些首要原则、轨制放置等，都已在此前國務院的引导定見中有明白划定，是以，要進修理解两部新规，國務院引导定見和《中國人民銀行有關賣力人就屯子“两权”典質貸款試點相干問题答記者問》（2015年8月24日），是必读文件。

（一）關于立法根据的划定

【条则】农房典質第1条，农地典質第1条

【解读】法令根据：本条是本法子的法令根据的划定，明白是基因而國務院的引导定見和天下人大常委會的授权决议。

（二）關于界说的划定

【条则】农房典質第2条，农地典質第2条

【解读】

一、农房典質貸款第2条本条是對住房财富权典質貸款的界说的划定：

（1）条件： “不扭转宅基地归團體所有的性子的所有权性子（《宪法》第十条）”；

（2）典質物：明白“农夫住房财富权”的权力内容（典質物）是“住房所有权”和“宅基地利用权”，且两者不得朋分和分手；

（3）貸款人：貸款人只能是“銀行業金融機構”。難怪在新规出台後，互联網金融圈的朋侪會说，銀行必要甚麼，國度便可以支撑，但是，互联網金融公司必要拓展新营業時必要甚麼，國度就举行限定，在很多人看来，央妈是銀行的亲妈這句话看来并不是虚言；

（4）告貸人和典質人：告貸人必需是具有住房且合适前提的“农夫”；典質人：具有“农夫住房所有权及所占宅基地利用权”的“农夫”；而农地典質貸款的告貸人和典質人是“庄家”、“谋划主體”。

（5）告貸人和典質人是不是可以不是统一人？按照本条划定，并未限定典質人只能為本身告貸供给典質。連系下文（本法子第22条）划定，典質人和告貸人可以不是统一人，如许的话，农房典質就比力機動了，只要合适前提，可以互相為對方貸款供给典質担保更機動；

（6）問题：“拜托貸款”、“债权讓渡”、“資產证券化”等营業，换言之，虽然在假貸瓜葛下“貸款人”只能是銀行，可是不解除终极债权人是其他主體的可能性；

（7）预测：农夫所享有的全数财富权力，终将解除因其身份而受限的所谓“庇护性划定”，终将冲破仅限于向銀行供给典質的限定，實現终极权力自由。對农夫而言，没有财富权力的自由，就不會有人身权力的自由，农夫就不會终极获得解放。

二、农地典質貸款

农地典質貸款界说明白典質人/告貸人還包含“合适前提的承包方庄家或农業谋划主體”。合适前提的告貸人包含家庭承包获得的地皮承包谋划权和以流转方法得到谋划权的谋划主體，主如果指按照《地皮辦理法》、《地皮承包法》、《农業法》和《屯子地皮承包谋划权流转辦理法子》等划定受讓获得承包谋划权的承包庄家及其他按有關法令及有關划定容许从事农業出產谋划的组织和小我。

（三）關于試點范畴的划定

【条则】农房典質第3条，农地典質第3条

【解读】农房典質試點地域的范畴，仅限明白的天津市蓟县等59個試點县市區。农地典質的試點地域包含北京大兴區等232個县市區。

（四）貸款前提

【条则】农房典質第4条，农地典質第5-7条

【解读】

一、农房典質第4条是關于“以农夫房地典質應具有的前提”的划定。對銀行打點貸款营業和制订相干营業辦理轨制和操作手册来讲，很是首要。并且這些前提必要“同時具有”。详细说来：

（1）要告貸人本人主體适格、征信杰出，實操中，銀行應调取告貸农夫的征信；

（2）典質物干净且有权属证實，同時未被纳入拆迁范畴。對付銀行而言，實操中必要告貸人供给衡宇所有权证和團體地皮利用权证，同時，是不是還必要向征迁部分确認“衡宇未被列入挣錢范畴”？

（3）這句话彷佛隐含着告貸人只能用本身的农房典質的限定性请求？按照《地皮辦理法》第六十二条第一款划定，“屯子村民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得跨越省、自治區、直辖市划定的尺度。”，农夫只能具有一处宅基地。营業操作中，告貸人/典質人還應有其他住房才可以典質农房。象征着必要告貸人供给租房证實或在城镇具有房產等有其他不乱寓所的证實質料。

還必要斟酌一個問题，貸款過期基地利用权被銀行处理後，其是不是還能以團體成員身份再申请获得宅基地并建房？按照《地皮辦理法》第六十二条第四款划定，“屯子村民出賣、出租住房後，再申请宅基地的，不予核准。”，但若因貸款過期銀行行使典質权後，村民损失宅基地利用权的，理论上，再次申请是没有限定和制止的。换言之，部門农夫是不是可以不竭申请新的宅基地盖房典質貸款，然後任由銀行對典質物举行处理？

（4）农夫住房所有权依靠于宅基地利用权，宅基地的获得须基于團體經濟组织成員的庄家身份，宅基地的所有权报酬團體經濟组织，是以，還必要地點的團體组织出具赞成，當銀行實現典質官僚求处理典質物時，地随房走。别的，共有人也必要一并书面赞成。必要留心的是，屯子衡宇的共有状态可能常常比都會繁杂很多，好比分炊與否的區分、分炊分户與分炊不分户的區分。是以，銀行在做农夫房產貸前查询拜访文件和操作手册時，還必要對屯子状态有更深刻的领會，相干细节上還要更過细一些。

二、农房典質與农地典質有所區分，除典質物分歧外，另有典質人分歧。农地典質的典質人包含庄家及其他农業谋划主體。與农地典質而言，由于分歧主體對典質物享有的权力内容分歧，是以设定典質的详细前提和请求也不不异。

（五）告貸用处

【条则】农房典質第5条，农地典質第8条

【解读】本条是關于貸款用户的划定，原则性划定“優先用于农業出產谋划”，但兜底表述為“貸款人承認的正當用处”，也象征着貸款用处没有详细限定。是以，銀行在制订农房貸款的规章轨制、貸前查询拜访审查等文件時，不必要有太多的限定。固然，不解除羁系部分經由過程专門监视、鼓動勉励指导等辦法举行查抄等方法举行束缚。

（六）典質率和貸款額度

【条则】农房典質第6条，农地典質第9条

【解读】典質率是指“典質貸款本息之和與典質物估价价值之比”。坦白地说，在屯子衡宇和宅基地没有流转、投資、保值增值等金融功效的环境下，农房的典質率必定高不起来。简略的说就是與城镇商品房如许的硬通貨分歧，如许的房地拿在手里没有价值。农房评估尺度和代价怎样肯定？即便有後半句所说的“财務贴息、农業保险农房保险等”增信手腕的支撑，典質率也不太可能提高。底子上说，限定农夫衡宇所有权自由流转的权力這個条件不用除，农房典質貸款的典質率怎样提高這個問题就不易解决。

（七）貸款利率尺度

【条则】农房典質第7条，农地典質第10条

【解读】虽原则性请求参考央行颁布的基准利率，但自央行周全铺開金融機構貸款利率管束後，銀行貸款利率已市場化，這一划定仅供参考意义。固然，銀行在制订涉农典質貸款利率尺度時，可能還必要斟酌扶农政策等身分有所分歧。

（八）貸款刻日

【条则】农房典質第8条，农地典質第11条

【解读】本条划定并没有出格的地方。固然，各大行面對的問题還包含斟酌农房修建質量利用寿命等問题，综合斟酌貸款刻日。至于其他身分，與其他貸款营業必要斟酌的問题并除皺棒推薦,没有分歧。就笔者果断，整體而言，斟酌的身分越多，象征着农房典質貸款的刻日一般不會過长。

對农房典質，重要自立决议。但對农地典質，则明白鼓動勉励中持久貸款，中持久貸款是指貸款刻日為一年以上五年如下的貸款。斟酌到农業出產及农地典質的特别性，是以刻日上予以鼓動勉励，銀行在触及农地典質貸款產物時應斟酌這個身分。固然這也必要人民銀行以详细的配套政策予以支撑。

（九）典質物评估

【条则】农房典質第9条，农地典質第12条

【解读】评估：典質貸款必要出具评估陈述這是銀行的通例動作，也是据以肯定貸款金額及匹配典質率的根基请求。如今，讓銀行“自评”或“两邊协商”方法肯定典質物的价值，估量有難度。并且，专業的评估機構關于农房典質的评估是不是有現成模子和法子，生怕仍是一個未知数。固然，若是在营業比力成熟的地域，以“自评或协商”方法评估的话，可以減輕告貸人的貸款本錢（评估用度必要告貸人承當），這一划定仍是有价值，不外可操作性還比力差。

（十）鼓動勉励简化立异，制止增长其他用度

【条则】农房典質第10条，农地典質第13条

【解读】銀行產物開辟辦理：這是一項新的且面临的是相對于而言危害能力较差的群體、典質物變現较差的营業，銀行要想在這項营業中赚錢，要及早開辟出合适该項营業的產物、辦理、和辦事方法，同時還要增强風控，确保营業平安。固然，很多金融機構（包含各種专業貸款機構）熟稔的那些各類辦事费、咨询费、辦理费收费方法，銀行就尽量不要用在农夫身上了。

（十一）典質挂号

【条则】农房典質第11条，农地典質第14条

【解读】典質挂号：按照划定，农房典質和农地典質挂号部分有所區分，前者是不動產挂号機構，在2015年出台《不動產挂号暂行条例》及细则後，本条所涉挂号部分、挂号方法等都算是有清楚的根据了。後者是农業主管部分或當局授权的屯子產权流转買賣平台。响應地，触及挂号手续、查询拜访步伐甚至涉农地項目标尽调事情，都要注重這個划定及區分。在本次新规出台前，前几年各地的农地典質貸款操作中，挂号方法、挂号部分不同一、不规范的环境大量存在，好比在两型社會試點地域的武汉，武汉屯子综合產权買賣所被授权作為武汉屯子地皮谋划权典質挂号的挂号機構打點相干挂号营業。本次試點的农地典質挂号政策，仍是一脉相承的。

（十二）典質物处理

【条则】农房典質第12条，农地典質第15条

【解读】

一、农房典質。典質物可否正當地、顺畅地处理，是保障銀行权力终极實現的底子問题，是以，本条十分首要。若是典質物不克不及@讓%ZpgJ5%渡或畅%uUsFM%通@受限，是以，农房和宅基地的处理變現（實現典質权、優先受偿权）通道是銀行危害节制的首要考量。可是本条划定了一個条件，銀行還必要連系試點地域現實环境“共同試點地域當局在保障农夫根基栖身权”，這可能為實操带来困扰。城镇住房的强迫履行中持久遭到“独一住房”問题的牵绊和阻止，如今屯子住房更因為“屯子村民一户只能具有一处宅基地”的法令划定带来更大的挑战。

同時，请求受讓人范畴“范畴原则上應限定在相干法令律例和國務院划定的范畴内”的划定，根基将受讓人限定在典質人地點的團體經濟组织成員（村民）范畴以内，如许的话，处理受讓范畴受限，變現结果将大打扣头。本条的“原则上”划定，亟需“破例放置”予以明白。那末如今，必要國務院明白一下可以向地點團體组织成員以外讓渡的详细前提，這多是盘活全部試點法子的牛鼻子，也是农地典質融資功效更好實現的焦點問题。

二、這是两個法子的焦點条则。國務院此前引导定見的原则表述為“在包管庄家承包权和根基住房权力条件下，依法采纳多種方法处理典質物，完美典質物处理辦法。”，详细若何包管庄家的承包权和住房权，若是没有更细化的政策落地，没有對《地皮辦理法》和《地皮承包法》相干条则的配套调解，则两权典質貸款的顺遂推動還将林口當舖免留車,面對诸多坚苦。與农房典質貸款下处理典質物時必要斟酌农夫的根基栖身权分歧，农地典質就没有“受讓人范畴原则上應限定在相干法令律例和國務院划定的范畴内”的限定性划定，主如果由于农地典質和农房典質的内容和性子有差别。對农地典質，可以“采纳貸款重组、顺次了债、协定讓渡、買賣平台挂牌再流转等多種方法处理”。

（十三）屯子產权流转買賣平台

【条则】农地典質第16条

【解读】這是农地典質独有的問题。按照2015年1月22日國務院辦公厅關《于指导屯子產权流转買賣市場康健成长的定見》（國辦發〔2014〕71号，）划定，“屯子產权流转買賣市場是為各種屯子產权依法流转買賣供给辦事的平台，包含現有的屯子地皮承包谋划权流转辦事中間、屯子團體資產辦理買賣中間、林权辦理辦事中間和林業產权買賣所，和各地摸索创建的其他情势屯子產权流转買賣市場。”，“屯子產权流转買賣市場是當局主导、辦事“三农”的非红利性機構，可所以奇迹法人，也能够是企業法人。”這将是未来农地挂号、处理、流转的焦點平台。應予以充實存眷。

（十四）确权挂号

【条则】农房典質第13条，农地典質第17条

【解读】配套事情使命落到了处所當局身上。起首要确保試點地域所有农房和宅基地简直权挂号在册，其次還要做好地皮基准价、评估及处理等配套放置。操作上，处所當局要與銀行等機構结合制订相干方案。以解决銀行的後顾之忧，创建不乱的市場预期，同時，也是銀行创建农房典質貸款相干轨制和操作法子的根本。操作中，可以斟酌各省銀行業主管部协同处所當局和銀行的本地分行，协商一致後，構成地點省區域的引导性定見，县市區當局落地便可。

（十五）危害抵偿基金

【条则】农房典質第14条，农地典質第18条

【解读】危害保障轨制旨在解决告貸人和典質人的後顾之忧，也就是在撤销銀行的挂念。咱們不可思议銀行經由過程法令步伐将村民供给的典質物举行处理的辦法若何實現，是以，試點地域可能斟酌牵头组织农夫设立危害筹备金，當农夫貸款呈現危害時，可以或许确保农夫根基栖身权柄。危害抵偿基金的資金来历、辦理、運作、付出等，都必要处所當局多開動脑經。别的，本条划定的贴息政策，以當局补助方法加强銀行放貸踊跃性。

（十六）當局性担保及增信辦法

【条则】农房典質第15条，农地典質第19条

【解读】當局增信：上一個条则是當局為农夫的危害兜底和對銀行的补助鼓励，本条触及到的则是涉农金融中一個很首要的問题，即當局设立专司农夫貸款融資相干营業的信誉营業。操作方法是不是如许？——包含农夫的每笔典質貸款都必要附加一個當局性担保公司担保文件，告貸农夫為此付出一笔担保用度，或以當局补助方法举行。同時，還可以連系处所环境，就特此外貸款用处、特此外項目环境，有针對性的供给增信并對貸款利用举行引导、羁系和跟踪，以指导銀行貸款資金流向和用处。

别的，因為农地產权流转的焦點流貸是產权買賣平台，是以對农地典質而言，還鼓動勉励產权買賣平台為銀行貸款供给增信。

（十七）农地典質下农業部分配套事情

【条则】农地典質第20条

【解读】农地典質必要农業主管部分集中举行组织和和谐，下一步各個地域的农業主管部分要尽快明白鉴证评估、買賣平台及处理的政策细则。

（十八）人民銀行再貸款支撑

【条则】农房典質第16条，农地典質第21条

央行再貸款支撑：再貸款是指央举動實現特订貨币政策方针而對金融機構發放的貸款。本条意思是明白央行的职责，即央行分支機構對涉农房典質貸款的銀行供给活動性支撑，加强本地銀行踊跃性。

（十九）銀监會政策支撑

【条则】农房典質第17条，农地典質第22条

【解读】銀监部分政策支撑：銀监部分作為銀行展開农房典質貸款的直接营業引导和羁系部分，本条请求銀监部分在营業操作辦理等方面，為銀行供给支撑。

（二十）保监會政策支撑

【条则】农房典質第18条，农地典質第23条

【解读】保监部分政策支撑：保监會要鼓動勉励保险公司丰硕產物線，尽快推出合适本法子主旨和请求的涉农保险產物，和涉农房农地的保险產物。對貸款銀行而言，犹如當局性担保公司和買賣平台担保的增信同样，這也是一個很首要的增信放置。

（二十一）综合羁系及其他划定

一、試點地域試點事情小组营業辦理

【条则】农房典質第19条，农地典質第24条

【解读】和谐跟踪辦理。

二、人民銀行和銀监會之分支機構羁系

【条则】农房典質第20条，农地典質第25条

【解读】人民銀行檢测辦理：對羁系部分的辦理性请求，銀行和农夫都不必要太存眷本条。但銀行生怕會触及到一個阶段後向羁系部分报数的問题（可能只必要it體系進级便可以了），以是也必要大致领會一下。

三、銀行据此制订响應辦理轨制和是手写则，并抄报羁系部分

【条则】农房典質第21条，农地典質第26条

【解读】銀行的政策落地：銀行制订农房典質辦理法子（對告貸人）、辦理轨制（對内部）、及操作施行细则（對营業职員），還必要按照本法子，处所详细政策和配套辦法連系本行的法子和细则，制订便利履行的操作手册。同時，在总行和分行层面，必要组织专分支機構及相干部分职員组织专門培训。

四、以两权為别人典質担保的，参照合用

【条则】农房典質第22条，农地典質第27条

【解读】农夫以农房农地為别人供给典質担保：如前文會商，本法子主如果针對告貸人以本身所有的屯子房地典質貸款的情景，且本法子對以房地為别人打點典質担保并未限定和制止，而本条的划定旨在明白，為别人貸款担保時的根据等問题。

五、诠释與實施

【条则】农房典質第23-24条，农地典質第28-29条

【解读】两個法子的公布時候應是2016年3月中旬，公然的時候是2016年3月24日，咱們看到文件就起头實施了，以是進修要加紧呢。

5、附：农地典質貸款與农房典質貸款法子逐条比照版

序号與阐明《屯子承包地皮的谋划权典質貸款試點暂行法子》(农地典質)《农夫住房财富权典質貸款試點暂行法子》(农房典質)1立法根据第一条 為依法安妥规范推動屯子承包地皮的谋划权典質貸款試點，加大金融對“三农”的有用支撑，庇护假貸當事人正當权柄，按照《國務院關于展開屯子承包地皮的谋划权和农夫住房财富权典質貸款試點的引导定見》（國發〔2015〕45号）和《天下人民代表大會常務委員會關于授权國務院在北京市大兴區等232個試點县（市、區）、天津市蓟县等59個試點县（市、區）行政區域别離临時调解施行有關法令划定的决议》等政策划定，制订本法子。　　第一条 為依法安妥规范推動农夫住房财富权典質貸款試點，加大金融對“三农”的有用支撑，庇护假貸當事人正當权柄，按照《國務院關于展開屯子承包地皮的谋划权和农夫住房财富权典質貸款試點的引导定見》（國發〔2015〕45号）和《天下人民代表大會常務委員會關于授权國務院在北京市大兴區等232個試點县（市、區）、天津市蓟县等59個試點县（市、區）行政區域别離临時调解施行有關法令划定的决议》等政策划定，制订本法子。　　2界说第二条 本法子所称屯子承包地皮的谋划权典質貸款，是指以承包地皮的谋划权作典質、由銀行業金融機構（如下称貸款人）向合适前提的承包方庄家或农業谋划主體發放的、在约按期限内還本付息的貸款。　　第二条 本法子所称农夫住房财富权典質貸款，是指在不扭转宅基地所有权性子的条件下，以农夫住房所有权及所占宅基地利用权作為典質、由銀行業金融機構（如下称貸款人）向合适前提的农夫住房所有人（如下称告貸人）發放的、在约按期限内還本付息的貸款。　　3范畴第三条 本法子所称試點地域是指《天下人民代表大會常務委員會關于授权國務院在北京市大兴區等232個試點县（市、區）、天津市蓟县等59個試點县（市、區）行政區域别離临時调解施行有關法令划定的决议》明白授权展開屯子承包地皮的谋划权典質貸款試點的县（市、區）。　　第三条 本法子所称試點地域是指《天下人民代表大會常務委員會關于授权國務院在北京市大兴區等232個試點县（市、區）、天津市蓟县等59個試點县（市、區）行政區域别離临時调解施行有關法令划定的决议》明白授权展開农夫住房财富权典質貸款試點的县（市、區）。　　农地典質出格请求第四条 屯子承包地皮的谋划权典質貸款試點對峙不扭转地皮公有制性子、不冲破耕地红線、不侵害农夫长处、不层层下达范围指标。　　——4告貸人及典質貸款前提第六条 經由過程家庭承包方法获得地皮承包谋划权的庄家以其得到的地皮谋划权作典質申请貸款的，應同時合适如下前提：　　（一）具备彻底民事举動能力，無不良信誉記實；　　（二）用于典質的承包地皮没有权属争议；　　（三）依法具有县级以上人民當局或當局相干主管部分颁布的地皮承包谋划权证；　　（四）承包方已明白告诉發包方承包地皮的典質事宜。　　第七条 經由過程正當流转方法得到承包地皮的谋划权的农業谋划主體申请貸款的，應同時合适如下前提：　　（一）具有农業出產谋划辦理能力，無不良信誉記實；　　（二）用于典質的承包地皮没有权属争议；　　（三）已與承包方或經承包方书面拜托的组织或小我签定了正當有用的谋划权流转合同，或依流转合同取患了地皮谋划权权属确認证實，并已按合同商定方法付出了地皮房錢；　　（四）承包方赞成承包地皮的谋划权可用于典質及正當再流转；　　（五）承包方已明白告诉發包方承包地皮的典質事宜。　　第四条 告貸人以农夫住房所有权及所占宅基地利用权作典質申请貸款的，應同時合适如下前提：　　（一）具备彻底民事举動能力，無不良信誉記實；　　（二）用于典質的衡宇所有权及宅基地利用权没有权属争议，依法具有當局相干主管部分颁布的权属证實，未列入征地拆迁范畴；　　（三）除用于典質的农夫住房外，告貸人應有其他持久不乱栖身場合，并可以或许供给相干证實質料；　　（四）地點的團體經濟组织书面赞成宅基地利用权随农夫住房一并典質及处理。　　以共有农夫住房典質的，還理當获得其他共有人的书面赞成。　　5告貸用处第八条 告貸人得到的承包地皮谋划权典質貸款，應重要用于农業出產谋划等貸款人承認的正當用处。　　第五条 告貸人得到的农夫住房财富权典質貸款，理當優先用于农業出產谋划等貸款人承認的正當用处。　　6典質率和貸款額度第九条 貸款人理當兼顾斟酌告貸人信誉状态、告貸需求與了偿能力、承包地皮谋划权价值及流转方法等身分，公道自立肯定承包地皮的谋划权典質貸款典質率和現實貸款額度。鼓動勉励貸款人對诚笃取信、有财務贴息或农業保险等增信手腕支撑的告貸人，得當提高貸款典質率。　　第六条 貸款人理當兼顾斟酌告貸人信誉状态、告貸需求與了偿能力、用于典質的衡宇所有权及宅基地利用权价值等身分，公道自立肯定农夫住房财富权典質貸款典質率和現實貸款額度。鼓動勉励貸款人對诚笃取信、有财務贴息、农業保险或农夫住房保险等增信手腕支撑的告貸人，得當提高貸款典質率。　　7利率尺度第十条 貸款人應参考人民銀行颁布的同期同档次基准利率，連系告貸人的現實环境公道自立肯定承包地皮的谋划权典質貸款的利率。　　第七条 貸款人應参考人民銀行颁布的同期同档次基准利率，連系告貸人的現實环境公道自立肯定农夫住房财富权典質貸款的利率。　　8貸款刻日第十一条 貸款人應综合斟酌承包地皮谋划权可典質刻日、貸款用处、貸款危害、地皮流转期内房錢付出方法等身分公道自立肯定貸款刻日。鼓動勉励貸款人在屯子承包地皮的谋划权残剩利用刻日内發放中持久貸款，有用增长农業出產的中持久信貸投入。　　第八条 貸款人應综合斟酌告貸人的春秋、貸款金額、貸款用处、還款能力和用于典質的农夫住房及宅基地状态等身分公道自立肯定貸款刻日。　　9典質物评估第十二条假貸两邊可采纳拜托第三方评估機構评估、貸款人自评估或假貸两邊协商等方法，公允、公道、客觀、公道肯定屯子地皮谋划权价值。　　第九条 假貸两邊可采纳拜托第三方房地產评估機構评估、貸款人自评估或两邊协商等方法，公允、公道、客觀地肯定衡宇所有权及宅基地利用权价值。　　10鼓動勉励简化立异，制止增长其他用度第十三条 鼓動勉励貸款人随機應變，针對告貸人需求踊跃立异信貸產物和辦事方法，简化貸款手续，增强貸款危害节制，周全提高貸款辦事質量和效力。在承包地皮的谋划权典質合同商定的貸款利率以外不得此外或變相增长其他告貸用度。　　第十条 鼓動勉励貸款人随機應變，针對告貸人需求踊跃立异信貸產物和辦事方法，简化貸款手续，增强貸款危害节制，周全提高貸款辦事質量和效力。在农夫住房财富权典質合同商定的貸款利率以外不得此外或變相增长其它告貸用度。　　11典質挂号第十四条 假貸两邊要按試點地域划定，在試點地域农業主管部分或試點地域當局授权的屯子產权流转買賣平台打點承包地皮的谋划权典質挂号。受理典質挂号的部分理當對用于典質的承包地皮的谋划权权属举行审核、公示。　　第十一条 假貸两邊要按試點地域划定，在試點地域當局肯定的不動產挂号機構打點衡宇所有权及宅基地利用权典質挂号。　　12典質物处理第十五条 因告貸人不實行到期债務，或按假貸两邊商定的情景必要依法行使典質权的，貸款人可依法采纳貸款重组、顺次了债、协定讓渡、買賣平台挂牌再流转等多種方法处理典質物，典質物处理收益應由貸款人優先受偿。　　第十二条因告貸人不實行到期债務，或按假貸两邊商定的情景必要依法行使典質权的，貸款人理當連系試點地域現實环境，共同試點地域當局在保障农夫根基栖身权的条件下，經由過程貸款重组、顺次了债、房產變賣或拍賣等多種方法处理典質物，典質物处理收益應由貸款人優先受偿。變賣或拍賣典質的农夫住房，受讓人范畴原则上應限定在相干法令律例和國務院划定的范畴内。　　13屯子產权流转買賣平台第十六条 試點地域當局要依靠大众資本辦理平台，推動创建县（區）、乡（镇、街道）等多级联網的屯子產权流转買賣平台，创建承包地皮的谋划权典質、流转、评估和处理的专業化辦事機制，完美承包地皮的谋划权价值评估系统，鞭策承包地皮的谋划权流转買賣公然、公道、规范運行。　　——14确权挂号是根本第十七条 試點地域當局要加速推举行政辖區内屯子地皮承包谋划权确权挂号颁证，鼓動勉励摸索經由過程合同鉴证、挂号颁证等方法對流转获得的屯子承包地皮的谋划权举行权属确認。　　第十三条 試點地域當局要加速推举行政辖區内衡宇所有权及宅基地利用权查询拜访确权挂号颁证事情，踊跃组织做好團體扶植用地基准地价制订、价值评估、典質物处理機制等配套事情。　　15危害抵偿基金第十八条 鼓動勉励試點地域當局设立屯子承包地皮的谋划权典質貸款危害抵偿基金，用于分管地動、冰雹、紧张旱涝等不成抗力酿成的貸款丧失，或按照处所财力對屯子承包地皮的谋划权典質貸款赐與得當贴息，加强貸款人放貸鼓励。　　第十四条 鼓動勉励試點地域當局设立农夫住房财富权典質貸款危害抵偿基金，用于分管天然灾難等不成抗力酿成的貸款丧失和保障典質物处理時代农夫根基栖身权柄，或按照处所财力對农夫住房财富权典質貸款赐與得當贴息，加强貸款人放貸鼓励。　　16當局性担保及增信第十九条 鼓動勉励試點地域經由過程當局性担保公司供给担保、屯子產权買賣平台供给担保等多種方法，為屯子承包地皮的谋划权典質貸款主體融資增信。　　第十五条 鼓動勉励試點地域經由過程當局性担保公司供给担保的方法，為农夫住房财富权典質貸款主體融資增信。　　17农業部分配套事情第二十条 試點地域农業主管部分要组织做好流转合同鉴证评估、屯子產权買賣平台搭建、承包地皮的谋划权价值评估、典質物处理等配套事情。　　——18人民銀行再貸款支撑第二十一条 試點地域人民銀行分支機構對展開屯子承包地皮的谋划权典質貸款营業获得杰出结果的貸款人加大支农再貸款支撑力度。　　第十六条 試點地域人民銀行分支機構要對展開农夫住房财富权典質貸款营業获得杰出结果的貸款人加大支农再貸款支撑力度。　　19銀监會政策支撑第二十二条 銀行業监视辦理機構要兼顾钻研，公道肯定承包地皮谋划权典質貸款的危害权重、本錢计提、貸款分類等方面的计较法则和鼓励政策，支撑貸款人展開承包地皮的谋划权典質貸款营業。　　第十七条 銀行業监视辦理機構要兼顾钻研，公道肯定农夫住房财富权典質貸款的危害权重、本錢计提、貸款分類等方面的计较法则和鼓励政策，支撑金融機構展開农夫住房财富权典質貸款营業。　　20保监會政策支撑第二十三条保险监视辦理機構要加速完美农業保险政策，踊跃扩展試點地域农業保险品種和笼盖范畴。經由過程摸索展開屯子承包地皮的谋划权典質貸款包管保险营業等多種方法，為告貸人供给增信支撑。　　第十八条 保险监视辦理機構要加速完美农業保险和农夫住房保险政策，經由過程摸索展開农夫住房财富权典質貸款包管保险营業等多種方法，為告貸人供给增信支撑。　　21-1試點地域試點事情小组营業辦理第二十四条 各試點地域試點事情小组要增强兼顾和谐，靠實职责分工，扎實做好辖内試點组织施行、跟踪引导和总结评估。試點時代各省（區、市）年底構成年度試點总结陈述，要于每一年1月尾前（遇节沐日顺延）以省级人民當局名义送試點引导小组。　　第十九条各試點地域試點事情小组要增强兼顾和谐，靠實职责分工，扎實做好辖内試點组织施行、跟踪引导和总结评估。試點時代各省年底構成年度試點总结陈述，要于每一年1月尾前（遇节沐日顺延）以省级人民當局名义送試點引导小组。　　21-2人民銀行和銀监會之分支機構羁系第二十五条 人民銀行分支機構會同銀行業监视辦理機構等部分增强試點监测、营業引导和评估总结。試點县（市、區）應提交季度总结陈述和政策建议，由人民銀行副省级都會中間支行以上分支機構會同銀监局汇总，于季後20個事情日内报送試點引导小组辦公室，印送試點引导小组各成員单元。　　第二十条 人民銀行分支機構會同銀行業监视辦理機構等部分增强試點监测、营業引导和评估总结。試點县（市、區）應提交季度总结陈述和政策建议，由人民銀行副省级都會中間支行以上分支機構會同銀监局汇总于季後20個事情日内报送試點引导小组辦公室，印送引导小治療蕁麻疹,组各成員单元。　　21-3銀行据此制订响應辦理轨制和是手写则，并抄报羁系部分第二十六条 各銀行業金融機構可按照本法子有關划定制订屯子承包地皮的谋划权典質貸款营業辦理轨制及施行细则，并抄报人民銀行和銀行業监视辦理機構。　　第二十一条各銀行業金融機構可按照本法子有關划定制订农夫住房财富权典質貸款辦理轨制及施行细则，并抄报人民銀行和銀行業监视辦理機構。　　21-4以两权為别人典質担保的，参照合用第二十七条 對付以承包地皮的谋划权為别人貸款供给担保的和没有承包到户的屯子團體地皮（指耕地）的谋划权用于典質的，可参照本法子履行。　　第二十二条 對付以农夫住房财富权為别人貸款供给担保的，可参照本法子履行。　　21-5诠释权第二十八条 本法子由人民銀行、銀监會會同試點引导小组相干成員单元賣力诠释。　　第二十三条 本法子由人民銀行、銀监會會同試點引导小组相干成員单元賣力诠释。　　21-6實施日第二十九条 本法子自公布之日起實施。　　第二十四条本法子自公布之日起實施。

【作者简介】

李舒状師及其金融营業團队曾持久為銀行等各種金融企業、大型贸易機構及草创公司等供给法令辦事，曾為國度開辟銀行、中國收支口銀行、中國銀行、中信銀行、浦發銀行北京分行、渣打銀行、法國兴業銀行等多家中外銀行供给触及各種融資貸款、信任、基金、投融資等重大項目专項法令辦事，為各種企業供给過大量诉讼、仲裁等争议解决辦事，特别擅利益理假貸、金融告貸、保理、担保、股权、信任等大型繁杂疑問案件及不良資產处理、重组及强迫履行等法令問题。

李舒状師及其金融营業團队曾為多個互联網金融平台、贸易保理及小額貸金錢目等新型金融营業供给专項或终年法令辦事，并對相干法令律例、羁系政策、產物模式、買賣布局、平台危害、尺度文本和争议处置等法令問题有深刻的钻研和體系梳理。李舒状師在传统金融及新金融范畴有除有大量項目履历、樂成案破例，另有诸多法令實務钻研功效颇受業界接待和存眷。

李舒状師及其金融营業團队曾持久為銀行等各種金融企業、大型贸易機構及草创公司等供给法令辦事，曾為國度開辟銀行、中國收支口銀行、中國銀行、中信銀行、浦發銀行北京分行、渣打銀行、法國兴業銀行等多家中外銀行供给触及各種融資貸款、信任、基金、投融資等重大項目专項法令辦事，為各種企業供给過大量诉讼、仲裁等争议解决辦事，特别擅利益理假貸、金融告貸、保理、担保、股权、信任等大型繁杂疑問案件及不良資產处理、重组及强迫履行等法令問题。

李舒状師及其金融营業團队曾為多個互联網金融平台、贸易保理及小額貸金錢目等新型金融营業供给专項或终年法令辦事，并對相干法令律例、羁系政策、產物模式、買賣布局、平台危害、尺度文本和争议处置等法令問题有深刻的钻研和體系梳理。李舒状師在传统金融及新金融范畴有除有大量項目履历、樂成案破例，另有诸多法令實務钻研功效颇受業界接待和存眷。

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