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標題: 房地產開發企業土地增值税扣除項目明细解析 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-6-2 15:35
標題: 房地產開發企業土地增值税扣除項目明细解析
1、地皮本錢
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获得地皮利用权所付出的金额，是指纳税报酬获得地皮利用权所付出的地價款和按國度同一律例缴纳的有關用度。详细包含：

1.當局地價及市政配套费

付出的地皮出讓金、地皮開辟费，向當局部分交纳的大市政配套费、交纳的契税、地皮利用费、耕地占用税，地皮變動用处和超面积补交的地價。

2.互助金錢

抵偿互助方地價、互助項目建房轉入分给互助方的衡宇本錢和响應税金等。

3.红線外市政举措措施费

红線外門路、水、電、气、通信等制作费、管線铺设费、接口抵偿费。

2、開辟本錢

房地產開辟本錢，是指纳税人房地產開辟項目現实產生的本錢，包含地皮征用及拆迁抵偿费、前期工程费、修建安装工程费、根本举措措施费、大眾配套举措措施费、開辟間接用度。

4.拆迁抵偿费

地皮征用费、劳動力安顿费有關地上、地下修建物或附着物的拆迁抵偿净付出，安顿動迁用房付出，农作物抵偿费，危房抵偿费等。

（一）前期工程费

開辟前期筹备费

指在获得地皮開辟权以後、項目開辟前期的水文地质金勘测、测绘、计划、设计、可行性钻研、筹建、“三通一平”等前期用度。重要包含如下内容：

5.勘测设计费

(1) 勘察测量费：包含初勘、详勘等。重要有：水文、地质、文物和地基勘测费，沉降觀测费，日照测试费、拨地钉桩验線费、复線费、定線费、施工放線费、修建面积测量费等。

(2) 计划设计费：

计划费：方案招标费、计划设计模子建造费、方案评审费、結果图设计费、整体计划设计费。

设计费：施工图设计费、點窜设计费、情况景觀设计费等。

其他：可行性钻研费、制图、晒图、赶图费、样品建造费等。

(3) 修建钻研用房费：包含质料及施工费

6.报批报建增容费

(1) 报批报建费：包含安检治疣液,费、质检费、标底体例费、買卖中間手续费、人防报建费、消防配套举措措施费、散装水泥集資费、白蚁防治费、墙改基金、修建面积测量费、路口開设费等、计划辦理费、新质料基金(或墙改專項基金)、西席室第基金(或中小学西席室第补助费)、拆迁辦理费、招投标辦理费等。

項目总体性报批报建费：項目报建時按划定向當局有關部分交纳的报批费。

(2) 增容费：包含水、電、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1) 姑且門路：接通红線外施工用姑且門路的设计、制作用度。

(2) 姑且用電：接通红線外施工用姑且用電计划设计费、姑且管線铺设、革新、迁徙、姑且變压器安装及撤除用度。

(3) 姑且用水：接通红線外施工用姑且给排水举措措施的设计、制作、管線铺设、革新、迁徙等用度。

(4) 园地平整：根本開挖前的园地平整、园地清運、旧房撤除等用度。

8.姑且举措措施费

(1) 姑且围墙：包含围墙、围栏设计、制作、装潢用度。

(2) 姑且辦公室：房錢、制作及装潢用度。

(3) 姑且园地占用费：含施工用姑且占道费、姑且借用空位租费。

(4) 姑且围板：包含设计、制作、装潢用度。

（二）修建安装工程费

主体修建工程费

指項目開辟進程中產生的主体内列入土建预算内的各項用度。重要包含：

9.根本造價

包含土石方、桩基、护壁（坡）工程费，根本处置费、桩基咨询及检测费、降水。

10.布局及粗装修造價

重要包含砼框架（含自力柱基和条基等浅根本）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直運输、脚手架、超高补助、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花圃砌体（高层修建的裙楼有排挤层，原则上排挤层布局列入裙楼、有轉换层布局并入塔楼）。

11.門窗工程

重要包含单位門、入户門、户内門、外墙門窗、防火門的用度。

12.大眾部位精装修费

重要包含大堂、電梯厅、楼梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精装修用度。

13.户内精装修费

重要包含厨房、洗手間、厅房、阳台、天台的精装修用度。

主体安装工程费

14.室内水暖气電管線装备费

(1) 室内给排水体系费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2) 室内采暖体系费（地板热/電热膜/分户燃气炉/管道体系/暖气片）；

(3) 室内燃气体系费；

(4) 室内電气工程费：包含楼栋及单位配電箱、電表箱、户配電箱、管線敷设、灯具、開關插座、含弱電工程管盒预埋

15.室内装备及其安装费

(1) 透风空调体系费：包含空调装备及安装用度、空调管道、透风体系用度；

(2) 電梯及其安装费；

(3) 發機電及其安装费：包含發機電供貨、安装、機房降噪费；

(4) 消防体系费：包含水消防、電消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5) 人防装备及安装费：包含密闭門、气体過滤装配等。

16.弱電体系费

(1) 居家防盗体系用度：包含阳台及室内红外探测防盗、門磁、告急按扭等；

(2) 對讲体系用度：包含可視及非可視對讲体系用度；

(3) 三表远傳体系用度：包含水、電、气长途抄表体系用度；

(4) 有線電視用度：包含有線電視、卫星電視主体表里布線及终端插座用度；

(5) 德律风体系用度：包含主体表里布線及终端插座用度；

(6) 宽带網：包含主体表里布線及终端插座用度。

（三）根本举措措施费

根本举措措施费，包含開辟小區内門路、供水、供電、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程產生的付出。

社區管網工程费

17.室外给排水体系费

(1) 室外给水体系费：重要包含小區内给水管道、查抄井、水泵房装备、及外接的消火栓等用度；

(2) 雨污水体系用度

18.室外采暖体系费

重要包含管道体系、热互换站、汽锅房用度

19.室外燃气体系费

重要包含管道体系、调压站。

20.室外電气及凹凸压装备费

(運動防護，1) 凹凸压配電装备及安装：包含红線到配電房的高压線、高压柜、變压器、低压柜及箱式變压装备用度；

(2) 室外强電管道及電缆敷设：室外强電总平路線部門用度；

(3) 室外弱電管道埋设：包含用于電視、德律风、宽带網、智能化布線的管道预埋、查抄井等用度

21.室外智能化体系费

(1) 泊車辦理体系用度：包含露天泊車场辦理体系、地下室或排挤层泊車场辦理体系的用度；

(2) 小區闭路监控体系用度：包含摄像头、显示屏及電气体系安装等用度；

(3) 周界红外防越体系用度：红外對扫等；

(4) 小區門禁体系用度；

(5) 電子巡更体系用度；

(6) 電子通知布告屏用度

园林情况工程费

指項目所產生的园林情况造價，重要包含：

22.绿化扶植费

包含大眾绿化、组团宅間绿化、一楼私人花圃、小區周邊绿化付出；

23.修建小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.門路、广场制作费

門路广场铺设、開设路口工程及抵偿费等；

25.围墙制作费

包含永恒性围墙、围栏及大門；

26.室外照明

室外照明電气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外布景音乐

28.室外零散举措措施

儿童游乐举措措施、各类批示牌、标识牌、示用意、垃圾桶、座椅、阳伞源等。

（四）大眾配套举措措施费

指衡宇開辟進程中，按照有關律例，產权及收益权不属于開辟商，開辟商不克不及有偿讓渡也不克不及轉作自留固定資產的大眾配套举措措施付出。重要包含如下几类：

29.在開辟小區内產生的不會發生谋划收入的不成谋划性大眾配套举措措施付出，包含居委會、派出所、岗位、儿童乐土、自行車棚等；

30.在開辟小區内產生的按照律例或谋划老例，其谋划收入归于谋划者或業委會的可谋划性大眾配套举措措施的付出，如制作幼托、邮局、藏书楼、阅览室、健身房、泅水池、球场等举措措施的付出；

31.開辟小區内都會计划中划定的大配套举措措施項目不克不及有偿讓渡和获得谋划收益权時，產生的没有投資来历的用度；

32.對付產权、收入归属环境较為繁杂的地下室、車位等举措措施，應按照本地當局律例、開辟商的贩卖许诺等详细环境肯定是不是摊入本本錢項目。如開辟商經由過程补交地價某人防工程费等辦法，获得當局部分承認，取患了该配套举措措施的產权，则應作為谋划性項目自力核算。

補腎,该本錢項面前目今按各項配套举措措施设立明细科目举行核算，如：

a.泅水池：土建、装备、举措措施；

b.業主會所：设计、装修费、資產購買、单领會所布局；

c.幼儿园：制作本錢及配套資產購買；

d.黉舍：制作本錢及配套資產購買；

e.球场；

f.装备用房：配電房、水泵房土建及洗臉液體皂，装修费；

g.車站制作费：土建、装备、各項举措措施。

（五）開辟間接用度

開辟間接用度，是指直接组织、辦理開辟項目產生的用度，包含工資、职工福利费、折旧费、补缀费、辦公费、水電费、劳動庇护费、周轉房摊销等。開辟間接费核算與項目開辟直接相干、但不克不及明白属于特定開辟环節的本錢用度性付出；和項目营销举措措施制作费。

33.工程辦理费

(1) 工程监理费：付出给禮聘的項目或工程监理单元的用度；

(2) 预結算编审费：付出给造價咨询公司的预結算的体例、审核用度；

(3) 行政辦理费：直接從事項目開辟的部分的职员的工資、奖金、补助等人工费和直接從事項目開辟的部分的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、進度奖

(5) 工程质量监視费：扶植主管部分的质监费；

(6) 平安监視费：扶植主管部分的安监费；

(7) 工程保险费。

34.营销举措措施制作费

(1) 告白举措措施及公布费：車站告白、路牌告白；

(2) 贩卖情况革新费：會所、推出贩卖楼盘(含树模单元)四周等贩卖區域贩卖時代的現场设计、工程、装潢费；姑且贩卖通道的设计、工程、装潢等用度；

(3) 售楼处装修、装潢费：设计、工程、装潢等；

(4) 样板間：包含样板間设计、装修、家具、饰品和保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板間還包含制作用度；主体内样板間贩卖後收受接管的设计、装修、家具、家私等用度，在主营营業收入中单列或零丁记实，稽核時從总用度中扣除；

(5) 其他。

35.本錢化告貸用度

包含直接用于項目開辟所借入資金的利錢付出、折價或溢價摊销和辅助用度，和因外幣告貸而產生汇兑差额。因告貸而產生的辅助用度包含手续费等。（此項用度在计较地皮增值税時并入利錢付出，归并按划定计较税前扣除）

36.物業辦理完美费

包含按划定應由開辟商承當的由物業辦理公司代管的物業辦理基金、公建维修基金或其他專項基金；和小區入住前投入的物業辦理用度。

3、開辟用度

是指與房地產開辟項目有關的贩卖用度、辦理用度、財政用度。

財政用度中的利錢付出，凡可以或许按讓渡房地產項目计较分摊并供给金融機構證实的，容许据实扣除，但最高不克不及跨越按贸易銀行同类同期貸款利率计较的金额，其他房地產開辟用度，按地皮本錢和開辟本錢计较的金额之和的5％之内计较扣除。

凡不克不及按讓渡房地產項目计较分摊利錢付出或不克不及供给金融機構證实的，房地產開辟用度按地皮本錢和開辟本錢计较的金额之和的10％之内计较扣除。

4、讓渡税金

與讓渡房地產有關的税金是指在讓渡房地產時缴纳的業務税（老項目）、都會保护扶植税、印花税。因讓渡房地產交纳的教诲费附加，也可視同税金予以扣除。（处所教诲费附加及房地產企業缴纳的印花税各地划定纷歧致，有可以扣除的，也有不成以扣除的，详细以本地政策划定為准！）

5、加计扣除

對從事房地產開辟的纳税人可按上面所列计较的地皮本錢和開辟本錢的金额之和，加计20％的扣除。

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